Secovi SP
O edifício mais alto no Brasil é o Mirante do Vale, no centro de São Paulo, que possui 170 metros de altura e 51 andares. O segundo é o Edifício Itália (SP), com 165 m, seguido pelo Rio Sul Center (RJ), com 163 m, o Edifício Altino Arantes (SP), com 161 m e as torres residenciais Villa Serena Home Club, em Balneário Camburiú (SC), com 159 m.
Com previsão de término para o final de 2014, a Torre Costanera, em Santiago do Chile, com 300 m, será a mais alta da América do Sul. Este será o único edifício da região considerado super-alto (mais de 300 m), de acordo com a classificação do Conselho de Edifícios Altos e Habitat Urbano (CTBUH), que também define edifícios mega-altos, como aqueles que possuem mais de 600 metros.
O diretor executivo do CTBUH, Antony Wood relatou que os edifícios altos estão indiscutivelmente ficando mais altos, tanto em termos de altura média dos 100 mais altos em cada década, quanto em altura individual. Com 828 m, o Burj Khalifa, em Dubai, é atualmente o edifício mais alto do mundo e, em 2020, o mais alto deverá ser a Kingdom Tower, em construção em Jeddah, na Arábia Saudita, que terá mil metros de altura.
Uma tendência observada por Wood é a mudança da localização onde os 100 edifícios mais altos estão sendo construídos. Em 1940, todos estavam situados na América do Norte e em 2012, apenas 23% deles estavam naquela região, 45% na Ásia, 27% no Oriente Médio e 5% entre Europa, América Central e Austrália. As características de usos e sistemas construtivos também mudaram bastante. Na década de 1940, 88% eram escritórios, 9% hotéis e 3% residenciais. Em 2012, 49% eram escritórios, 6% hotéis, 18% residenciais e 27% de uso misto. Em relação aos sistemas construtivos, nos anos 40, 98% utilizavam aço estrutural e em 2012, este sistema representou apenas 17%, contra 44% das estruturas em concreto armado e 39% entre compostas e mistas.
A mudança para estruturas em concreto armado são decorrentes da mudança da localização onde os edifícios mais altos estão sendo construídos. São países com expertise predominante neste tipo de sistema construtivo, além do fato que o custo desta técnica é relativamente menor nestas regiões.
O crescimento do uso residencial também influenciou esta mudança, pois os requisitos relacionados a acústica, conforto térmico e resistência ao fogo são melhor atendidos com o concreto do que com o aço. O aumento de desempenho exigido da estrutura em relação a redução dos movimentos laterais (especialmente nas habitações), bem como a transferência de cargas verticais é mais adequadamente manejado pelas estruturas compostas.
Mas por que os edifícios estão cada vez mais altos?
Antony Wood diz que “As cidades estão usando arranha-céus para se promoverem. O edifício alto é visto como um símbolo importante para evidenciar que o país entrou em cena e é um país do primeiro mundo.”
Quanto mais verticalizados as edificações, menos ocupam área de terreno, proporcionando mais espaço livre no nível do solo, podendo ser aproveitado para áreas verdes permeáveis, que contribuem para a mitigação de enchentes, além de proporcionar ambiente para convivência social e melhor ventilação nas ruas e calçadas.
Em um terreno de 20.000 m2, onde o coeficiente de aproveitamento (CA) é igual a dois, pode-se construir 40.000 m2 de área computável. Se o pavimento tipo for projetado com uma área de 1.000 m2, esta torre teria 40 andares e ocuparia 5% do lote. No mesmo exemplo, se fossem projetadas dez edificações, com a mesma área de laje, e 4 andares cada um, suas projeções ocupariam 50% do terreno.
Mantido constante o valor do terreno, quanto maior o coeficiente de aproveitamento, menor o valor das unidades. Se aquele lote, de 20.000 m2, custasse 20 milhões de reais e a legislação determinasse um CA máximo igual a dois para o local, cada metro quadrado de área computável construída, incorporaria em seu custo 500 reais de fração de terreno (ou 50 mil reais para cada 100 m2 de área computável), além da obra e as demais despesas necessárias para se construir um edifício. Se, porém, o CA máximo fosse igual a dez, o custo da fração por m2 seria dividido por cinco, ou seja, o peso do terreno em cada metro quadrado seria igual a 100 reais, e assim por diante. Por isso, edifícios são instrumentos para baratear o preço da fração do terreno e, consequentemente, dos imóveis.
Porém, dependendo da localização e do produto projetado, com um coeficiente de aproveitamento ao redor de dez, atinge-se o limite de otimização do custo de terreno por metro quadrado de área construída, de acordo com cálculos realizados pelo presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes. A partir deste coeficiente, a influência do adensamento no custo do terreno não é significativa, no entanto, outros efeitos relacionados à economia de escala podem estar presentes.
De acordo com artigo publicado na Revista Scientific American (09/11) “Assim que o edifício cresce além de cerca de 70 pavimentos (o número exato depende da localização), os custos adicionais necessários para alcançar estabilidade estrutural e o espaço extra para elevadores e outros serviços geralmente impossibilita qualquer resultado financeiro positivo.” O limite de altura economicamente viável para um empreendimento privado no Brasil deve ser testado pelo condomínio residencial “One Tower”, recentemente lançado em Balneário Camboriú, que terá 77 andares e 280 metros.
Quanto maior o adensamento nas regiões centrais, já providas de infraestrutura, menor será a ocupação horizontal do território. O espraiamento prejudica a qualidade de vida dos moradores das cidades, aumenta as emissões de gases de efeito estufa, requer investimentos públicos para a construção de infraestruturas nas periferias e pressiona áreas de cultivo e vegetação nativa. O rápido processo de urbanização em curso no planeta está levando muitas cidades a aumentar o adensamento e a verticalização. Estas metrópoles têm terrenos cada vez mais escassos e caros, mas precisam suprir a demanda da população por imóveis.
Existem, porém, argumentos contrários aos edifícios altos. Terremotos, furacões e terrorismo são alguns deles. Felizmente estes não são problemas em nosso país.
A concentração de usuários num mesmo local pode afetar o trânsito, caso o empreendimento não esteja situado próximo a um acesso ao transporte público adequado. Um projeto emblemático é o “Gherkin”, que tem 180 m de altura e apenas 18 vagas para automóveis, por estar localizado no centro de Londres, região facilmente acessível sem automóvel.
Aqueles poucos com acrofobia não são potenciais compradores de unidades em edifícios altos. Incêndio, porém, é uma real preocupação para a maioria dos usuários. Para minimizar este risco, são tomadas diversas medidas para que, se ocorrer, seja rapidamente contido e combatido. Algumas delas são: a especificação de materiais resistentes e não propagadores de chamas, compartimentalização e pressurização positiva para prevenir que as labaredas e a fumaça se espalhem pelo edifício, e planos de emergência e evacuação detalhados e praticados metodicamente.
Num futuro não tão distante, quando os “bairros verticais” forem realidade, nos preocuparemos menos com a mobilidade horizontal, porque a maior parte do nosso deslocamento será vertical, no mesmo endereço onde trabalharemos, nos exercitaremos, desfrutaremos de áreas verdes internas ou ao ar livre, moraremos, estudaremos, faremos compras e também nos divertiremos.
Como escreveu Michael Deane: “Para nos tornarmos verdadeiramente sustentáveis, nós precisamos usar a tecnologia, não simplesmente para construirmos de forma mais verticalizada e densa para crescimento econômico, pois não haverá negócios a serem realizados num planeta morto. Nosso objetivo principal é a sobrevivência. Nós precisamos utilizar o formato alto para recuperar a saúde do sistema. Desenvolvedores, projetistas e construtores precisam reimaginar o sistema urbano como restaurador. Precisamos mudar o processo e o produto para que ambos se tornem sustentáveis.”
(*) Hamilton de França Leite Júnior é diretor de Sustentabilidade do Secovi-SP e da Casoi Desenvolvimento Imobiliário, administrador de empresas (FAAP) e mestre em engenharia civil e urbana (Poli/USP).
