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Com direito a um índice próprio lançado em setembro na BM&FBovespa, alguns fundos imobiliários vêm alcançando rentabilidades invejáveis diante da renda fixa, afetada pela queda dos juros básicos.
Eles são imunes à queda de rentabilidade gerada pela taxa básica de juros decrescente e favorecidos com altas nos índices de inflação. Apesar desses fatores, os fundos de investimentos imobiliários (FII) movimentaram perto de R$ 1 bilhão em bolsa no Brasil durante todo o ano passado, enquanto a média de compra e venda de ações supera em cerca de sete vezes esse montante num único dia. O cenário, porém, não é pessimista para a modalidade. Especialistas apontam que esses fundos devem ganhar gradativamente mais investidores, já que apresentam uma rentabilidade diferenciada em um momento em que a renda fixa dá cada vez menos retorno para quem deseja multiplicar seu capital e em que a renda variável é permeada por instabilidade em função das turbulências externas.
Nascidos no Brasil em 1993 com a chancela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os fundos imobiliários atuam em diferentes frentes ligadas a negócios do setor. Formados por cotas que são adquiridas pelos investidores, é uma modalidade que não permite o resgate imediato do valor investido, como acontece com a poupança. A aplicação só pode ser reavida por meio de negociação em bolsa de valores. O primeiro fundo imobiliário instalado no mercado brasileiro foi o Memorial Office, criado em 1994 para possibilitar a construção do Edifício Memorial Office Building, em São Paulo. Até agosto deste ano, o fundo pioneiro ostentava a maior rentabilidade dentre os 83 atualmente listados na BM&FBovespa, com 76,68% de valorização, segundo levantamento da Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos.
O sócio da Monte Bravo Investimentos Filipe Portella explica que, ao comprar uma cota de fundo imobiliário, o investidor precisa ter em mente que não está adquirindo meramente um papel, mas parte de um imóvel, como em qualquer negócio tradicional do ramo. Entre as diferenças, está o fato de haver um gestor por trás do investimento, que ajuda na escolha dos melhores ativos, ou seja, imóveis, para composição de um fundo. “Na verdade, o fundo é um veículo, pois o investidor compra mesmo é o imóvel”, diz Portella. “Se o imóvel administrado pelo fundo for vendido, ele recebe sua parte proporcional à cota que tem, assim como se houver algum problema, os membros do fundo terão que arcar com o prejuízo”, completa. O empresário acrescenta que a garantia para os cotistas é o próprio imóvel vinculado ao fundo.
Uma das vantagens atribuídas a esse tipo de transação é que, diferentemente de quando opta por comprar um imóvel e se rentabilizar com seu aluguel ou valorização, o investidor não precisa gerir as responsabilidades cotidianas que um apartamento ou casa impõem. Registro de imóveis, cuidados com o patrimônio, reformas, pagamento de tributos na prefeitura e outras questões típicas do negócio imobiliário ficam longe das preocupações dos cotistas. “Para o pequeno investidor é muito melhor, pois ele foge da burocracia de cartório, registro e de ficar atrelado a um único imóvel com um alto valor, pois nos fundos ele consegue se posicionar em uma aplicação de qualidade altíssima com R$ 1.000,00, valor inviável para quem quer investir no modelo tradicional”, exemplifica Portella.
Imóveis residenciais, comerciais, shopping centers, hospitais e hotéis. São diversos os segmentos que podem ter sua estrutura imobiliária financiada ou explorada com o capital angariado pelos fundos. O agente autônomo de investimentos e especialista em fundos imobiliário Arthur Vieira de Moraes afirma que as aplicações mais comuns, portanto com o maior volume de fundos em operação hoje, são aquelas voltadas a novas incorporações imobiliárias, à renda mensal através de aluguel de salas comerciais e os focadas na administração de galpões de logística.
Rentabilidade depende da categoria escolhida
Apesar dos chamados FII serem uma grande família, há fundos e fundos. E separar é importante, pois o tipo de imóvel atrelado ao fundo vai definir a rentabilidade e a dinâmica de pagamento dos rendimentos. No caso dos fundos de desenvolvimento imobiliário, a ideia é capitalizar incorporações. Se a construção for residencial, o foco é vender as unidades e distribuir o valor da venda entre os cotistas, proporcionalmente. “Quando prontos, os imóveis são vendidos e o fundo é inclusive fechado, realiza os lucros, distribui e fecha”, diz o especialista em fundos imobiliários Arthur Vieira de Moraes.
Já nos casos de incorporações comerciais, Moraes argumenta que é mais frequente que, em vez de vender, o fundo continue explorando o imóvel com o aluguel das dependências. Alguns são formados justamente com essa proposta, até mesmo comprando edifícios comerciais já prontos com foco em se rentabilizar através das locações. “Esse é um produto financeiro de sucesso no mundo porque possibilita que pequenos e médios compradores tenham acesso a imóveis de qualidade, como os comerciais, com inquilinos de igual qualidade.” Além disso, ele sugere os FII como uma opção de diversificação, já que o investidor pode alocar seus recursos em fundos que aplicam em diferentes setores e com características distintas, mas alerta que, assim como quando vai comprar um imóvel, é preciso conhecer e analisar o investimento em fundos.
Os fundos que atuam com títulos imobiliários adquirem os chamados CRIs. Os Créditos de Recebíveis Imobiliários consistem em títulos de crédito, semelhantes ao Tesouro Direto, mas com risco bem mais apurado. “Sendo didático, é como se uma construtora que está vendendo imóveis na planta quisesse antecipar o recebimento de dois anos de parcelas dos compradores. Então, ela passa esses créditos para alguém antecipadamente por um valor abaixo do total que vale”, explica. “Isso se faz através de um CRI. Quem investe nele passa a ter o fluxo de recebimentos das parcelas”, completa. Ele frisa, porém, que os CRIs só são negociados em valores superiores a R$ 300 mil. Caso as parcelas deixem de ser pagas pelo devedor, o ônus é do detentor do CRI.
Um detalhe importante dos fundos diz respeito à valorização das cotas nos fundos. A menos que aconteça algum abalo na estrutura ou mudanças muito radicais no entorno do imóvel, a tendência mais provável é a de valorização no valor total do imóvel ou imóveis que compõem um fundo. Assim sendo, o preço da cota tende igualmente a ganhar valor e preço ao longo do tempo, resultando em um investimento que, além da possibilidade de rendimentos mensais (reajustados anualmente conforme a variação do Índice Geral de Preços ao Mercado – IGPM), pode render ainda mais no momento da liquidação.
BM&FBovespa tem seu próprio parâmetro
Um dos movimentos que sinaliza o fomento e a regulação dos fundos imobiliários foi o lançamento, no dia 3 de setembro deste ano, do Ifix, índice da BM&FBovespa que mede o desempenho dos fundos com maior volume de negociação na bolsa. Apesar de ter sido lançado recentemente, o Ifix vem sendo medido desde 30 de dezembro de 2010. A rentabilidade acumulada desde o início dos registros até agosto deste ano ficou em 50,6%, frente a um desempenho de -17,7% do Ibovespa no mesmo período. O Ifix é composto de 44 dos 83 fundos listados na bolsa.
O sócio da Monte Bravo Investimentos Filipe Portella acredita que isso é um reflexo do bom desempenho que os fundos têm apresentado, bem como um reconhecimento da BM&FBovespa sobre o potencial dessa aplicação. “A bolsa enxergou que esse é um nicho muito bom e que o momento é bastante adequado para se ter esse índice, porque com esse ciclo de redução de juros e inflação sob controle, é uma ótima forma de investir”, aponta. O índice também ajuda os investidores a comparar se o fundo em que está investindo tem um desempenho de acordo com a média do mercado.
Até algum tempo atrás, a liquidez era encarada como uma pedra no caminho dos investidores, já que o baixo volume de negócios diários na bolsa impedia a liquidação da cota de forma rápida. O que vem sendo observado, no entanto, é que, com o crescimento do montante de fundos que operam no mercado brasileiro, somado à valorização que as cotas têm acumulado, o cenário é bem mais tranquilo. A demanda e oferta estão mais equilibradas. “Hoje é possível se desfazer do fundo com facilidade. Há fundos que, sozinhos, negociam milhões de reais diariamente na bolsa. Houve um avanço em termos de liquidez”, alega Portella. O especialista Arthur Vieira de Moraes estima que sejam negociados cerca de R$ 10 milhões ao dia na modalidade. Ele também calcula que o volume de investidores esteja na casa dos 150 mil.
A liquidação tem uma peculiaridade para os FII. É o único momento da transação em que o investidor paga Imposto de Renda (IR), já que a rentabilidade mensal é livre do tributo. Moraes pondera que, para a regra ser válida, é preciso que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e que o investidor não detenha mais de 10% das cotas. Qualquer investidor que possua 11% ou mais de um fundo imobiliário terá que recolher o IR sobre seus ganhos, questão que pode ser gerida facilmente pelo cotista. As administradoras dos fundos também vêm atuando com desoneração. “A gestora não paga ISS ou CSLL, só o IR sobre operações de renda fixa, situação que pode alterar a rentabilidade dos investidores.”
Modelo pode ser grande financiador do segmento
Os fundos podem ser uma opção para quem quer retorno financeiro. Para além do ponto de vista do investidor, essa pode ser a alternativa para que o setor imobiliário atue com novas formas de financiamento. O sócio-diretor da Dlegend, Rogério Dirani, lembra que a demanda por imóveis comerciais é crescente e que esse já é um foco do investidor. Nesse cenário, os recursos da poupança, principal fonte de financiamento de novas incorporações, pode não ser suficiente para dar conta da necessidade de novas instalações. Dirani lembra que, ao captar para um único empreendimento valores que podem chegar a R$ 200 milhões, o mercado de fundos de investimento consegue criar produtos mais apropriados para o que o mercado vem demandando, a exemplo de torres comerciais, shoppings e hotéis. “Sendo assim, muitas vezes o fundo é alavancador financeiro do investimento”, argumenta.
O executivo acrescenta que há grande expectativa de que os fundos se consolidem como os maiores financiadores da construção civil e do mercado imobiliário brasileiro. Tamanha projeção se dá em função do sucesso que os fundos vêm alcançando. “O ritmo de lançamento e absorção tem sido muito grande”, diz. “Alguns fundos estão sendo colocados à venda e são totalmente comercializados em 24 horas”, completa, sinalizando o potencial de captação de recursos desse tipo de aplicação.
Banrisul faz primeira incursão em modalidade
Impulsionado por uma demanda do próprio mercado, que começou a despertar para os fundos imobiliários, de olho na possibilidade de construir novas agências de forma mais prática, o Banrisul lançou seu primeiro fundo imobiliário em agosto. Batizado de Banrisul Novas Fronteiras, a meta da instituição era ter uma captação inicial de até R$ 70 milhões. Mas, ao que parece, a expectativa dos investidores sobre esse tipo de aplicação é alta. Exemplo disso é que o banco conseguiu alcançar R$ 80 milhões, montante que gerou até a necessidade de reduzir o volume de reservas de cotas feitas anteriormente.
Todo o capital será alocado na construção de novas agências, que pertencerão aos cotistas, futuramente remunerados com o aluguel que o Banrisul vai pagar pelo uso dos imóveis.
O diretor de administração de recursos de terceiros do Banrisul, Julimar Rota, explica que foi acordado com os cotistas a manutenção do aluguel por dez anos nas cerca de 30 agências que devem ser construídas com o valor arrecadado. “Neste fundo, há certeza de que o banco vai pagar o aluguel, diferentemente de um imóvel comum”, aponta. “Se o banco quiser sair daquela agência, não há problema para o cotista, pois há um contrato de dez anos de aluguel”, acrescenta.
Enquanto as agências estão sendo construídas ou adquiridas, o capital está investido em títulos públicos. Rota acrescenta que há um interesse especial das entidades de previdência privada nesse tipo de aplicação. Isso porque a renda fixa já não remunera como os investidores brasileiros estavam acostumados em tempos de altas taxas de juros. “No segmento de previdência privada, há uma grande procura por essas alternativas, porque os títulos do governo federal davam certa tranquilidade, mas não têm mais conseguido atingir a rentabilidade almejada, e o mercado é sábio nesse sentido, estruturando operações para alcançar esse objetivo”, aponta Rota.
