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Os fundos imobiliários deixaram de ser aquela eterna promessa de aplicação com forte potencial de crescimento e passaram a atrair investidores em busca de uma alternativa mais rentável para compensar os efeitos negativos da queda dos juros sobre as aplicações de renda fixa. Segundo o último balanço da BM&FBovespa, o número de fundos imobiliários com quotas negociadas em bolsa cresceu de 31 para 69 em pouco mais de dois anos.
Em 2009, o volume total de negócios com quotas foi de 379 milhões de reais – um giro superado em apenas dois meses neste ano. Já o valor de mercado dos fundos listados alcança 18,5 bilhões de reais. Comparado com o mercado americano de fundos imobiliários, no entanto, o Brasil apenas engatinha.
EXAME.com conversou com Alexandre Machado, André Freitas e João Phelipe Toazza de Oliveira, responsáveis pelos oito fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo, uma das gestoras pioneiras desse mercado no Brasil. Abaixo, eles explicam por que essas aplicações ainda podem crescer de tal forma que se tornem tão ou mais populares que os fundos de ações:
Os fundos imobiliários podem ser tão ou mais populares no Brasil que as ações. Juntando os fundos que hoje já são negociados na BM&FBovespa com os fundos imobiliários privados, essas aplicações possuem um patrimônio de cerca de 25 bilhões de reais. Pelo atual ritmo de crescimento, é bem possível que sejam 90 bilhões de reais daqui a três anos. Se a conta incluir também os fundos de investimento em participações (FIP), o patrimônio pode ser igual ou até mesmo superar o de ações daqui a cinco anos. Segundo números da Anbima (a associação de bancos e fundos de investimento), os fundos de ações somam 180 bilhões de reais e os FIP, 71 bilhões. Vale lembrar que nem todos os FIP são imobiliários, apenas uma parte deles. Mas parte desses fundos de ações também são exclusivos ou apenas veículos de investimento privado.
Tem dois fatores que devem sustentar o crescimento. O primeiro é o interesse dos brasileiros por investimentos em imóveis, seja diretos ou indiretos. Além disso, os sinais que vêm de fora indicam que um mercado imobiliário maduro inclui um grande desenvolvimento dos fundos. Nos Estados Unidos, por exemplo, os fundos imobiliários representam entre 10% e 15% de toda a indústria de fundos. Seria arriscado para cravar que o Brasil também chegará a percentuais tão elevados, mas pode certamente ser maior do que 5% ou 6% da indústria de fundos.
O grande impulso aos fundos imobiliários é que os juros devem continuar em queda no Brasil. É muito difícil vender esses fundos quando a Selic [taxa básica de juros] está em 15% ao ano. Todo mundo só quer saber de título público em um cenário como esse. Ninguém quer nem precisa correr nenhum risco. Mas atualmente o custo de oportunidade é bem menor, e vai cair ainda mais. É o ambiente necessário para o desenvolvimento dessa indústria.
Outro aspecto importante é que os fundos imobiliários ainda não alcançaram os brasileiros com renda de muitos milhões de reais. Hoje cerca de 80% das quotas estão nas mãos de pessoas físicas. Os investimentos são bastante pulverizados. O CSHG tem o tíquete de investimento mais alto do mercado brasileiro porque exige um investimento mínimo de 100.000 reais em cada oferta pública de quotas. As emissões são destinadas principalmente aos clientes do private banking da CSHG. Cada investidor de nossos fundos coloca em média 300.000 reais por fundo e costuma ter entre 3 milhões e 10 milhões de reais em aplicações financeiras. Só depois que as cotas começam a ser negociadas na bolsa é que o varejo costuma ter acesso aos papéis.
Mas aquele investidor que tem mais de 10 milhões de reais em patrimônio só agora está começando a entrar nesse negócio. Quem gosta de investir no mercado imobiliário geralmente passou a vida comprando imóveis à medida que a riqueza aumentava. Não que essa estratégia esteja errada. Os investidores que agem dessa maneira conseguem construir um portfólio bastante diversificado, com vários imóveis localizados em diferentes regiões.
Depois que a compra do imóvel é fechada, fica difícil migrar para um fundo imobiliário. A venda de um imóvel implica em arcar com custos de corretagem e com o pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Como a maioria desses imóveis funcionam como uma fonte de renda por muitos anos ou décadas, o sujeito não tem o interesse de perder parte do patrimônio agora com os custos inevitáveis da transação.
Mas para quem está investindo dinheiro novo, os fundos imobiliários são um veículo bem mais inteligente de ingressar no segmento imobiliário. O aplicador pode comprar um fundo de shoppings que possui diversos empreendimentos em carteira e mantém contratos de locação com um número grande de locatários. Isso garante diversificação e redução do risco. Já a compra de uma participação direta em um shopping exige muito dinheiro e é bem mais complicada.
Além disso, há uma enorme vantagem tributária de estar em um fundo. Se o gestor vender a participação em um shopping e comprar em outros, não será necessário pagar IR sobre o ganho de capital no ativo vendido. O fundo CSHG Brasil Shopping fez isso recentemente. Foi vendida uma participação no shopping Plaza Sul, um projeto maduro na zona sul de São Paulo sem possibilidade de expansão e com praticamente 100% de taxa de ocupação.
Com o dinheiro da venda e com uma nova emissão de quotas, foi possível comprar fatias dos shoppings Mooca Plaza Shopping e Shopping Center Penha, ambos também em São Paulo, mas com grandes oportunidades de expansão. O mercado enxergou os benefícios dessa gestão ativa do portfólio. O fato de o fundo poder vender um empreendimento maduro e comprar outros com uma expectativa de expansão nos aluguéis contribuiu para o retorno de 27% alcançado pelo fundo neste ano.
Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de IR sobre os aluguéis distribuídos. Alguém que compra imóveis por meio de uma empresa própria vai desembolsar entre 14% e 15% dos ganhos com IR. Já uma pessoa física pode ter de desembolsar 27,5% das receitas com aluguel apenas para quitar as obrigações com a Receita Federal. No fundo, desde que o investidor tenha menos de 10% de participação no capital total, esse rendimento será isento para pessoas físicas.
O investidor também não precisa se preocupar com a depreciação do imóvel. A gestão ativa de muitos fundos permite que o administrador possa vender empreendimentos que já considera mais depreciados para a compra de outros ativos imobiliários mais interessantes.
Uma última vantagem dos fundos é o fácil entendimento do produto. O investidor tem relatórios mensais divulgados ao mercado onde constam as informações relevantes necessárias para a escolha de um fundo. Mesmo os riscos da aplicação são bem explicitados nesses documentos.
Fazer as contas de qual é o valor justo de uma quota também é bem mais simples do que avaliar uma ação, por exemplo. Ganhar dinheiro na bolsa exige um conhecimento maior porque é necessário entender um pouco de análise de balanços ou de valuation.
Um problema dos fundos que já está sendo atacado pela Anbima é a falta de informação sobre a indústria como um todo. Hoje o investidor não sabe, por exemplo, qual é a taxa média de administração dessas aplicações ou qual foi a rentabilidade média de todos os fundos imobiliários negociados em bolsa. Mas isso deve acontecer em breve.
De qualquer forma, já dá para sentir um interesse maior do investidor que tem mais de 10 milhões de reais aplicados diretamente em imóveis. As pessoas estão percebendo que há muita gente séria nesse mercado e que não é preciso fazer a própria gestão do negócio nem ter a escritura da propriedade guardada no cofre. Sempre vão existir alguns fundos mal estruturados que podem gerar algum prejuízo ao investidor. Mas esses podem ser considerados minoria entre todas as aplicações com quotas negociadas na BM&FBovespa.
A chegada dos investidores com mais dinheiro trará um benefício adicional de profissionalizar a precificação das quotas de fundos. Hoje o valor de mercado é muito baseado na distribuição de rendimentos. Então um fundo que tenha uma distribuição atípica de aluguéis em um mês pode ter uma enorme volatilidade nos valores das quotas nos pregões seguintes.
Outra mudança que certamente vai ajudar a amadurecer o mercado de fundos imobiliários é a nova norma da CVM que obriga os fundos a divulgar periodicamente avaliações do valor presente dos imóveis incluídos no fundo. Isso deve tornar a análise do preço-justo das quotas menos baseada apenas nos aluguéis distribuídos a cada mês.
Outro benefício da entrada de investidores mais graúdos será o aumento da liquidez. O baixo número de negócios já foi um problema no mercado de fundos imobiliários. Hoje já há fundos que negociam 300.000 reais em um dia. Para investidor que quer investir 1 milhão de reais em um único fundo sem distorcer os preços, isso ainda pode ser um problema. Será necessário disparar ordens de compra durante vários dias para montar a posição desejada.
Mas um volume de 300.000 reais ao dia já é superior ao de muitas ações negociadas na BM&FBovespa. Isso não é um problema para pequenos investidores. E o grandes sempre terão a oportunidade de comprar quotas nas ofertas públicas de novos papéis, quando será possível comprar uma participação grande sem distorcer os preços.
O CSHG possui oito fundos imobiliários com um valor de mercado total de 2,1 bilhões de reais. Os fundos são totalmente segmentados e investem em shopping centers, escritórios comerciais, condomínios logísticos, shoppings populares ou CRI. Com a percepção do mercado de que os juros cairiam bastante neste ano, as quotas dispararam na bolsa. Esses percentuais variam diariamente, mas os fundos do CSHG negociadas em bolsa pagam ao menos 0,6% ao mês em aluguéis. É uma renda condizente com a atual realidade de juros baixos do país e com a qualidade do portfólio de imóveis desses fundos.
