As modificações na Lei do Inquilinato, promovidas com a sanção da lei nº 12.112/09, entraram em vigor no dia 25 de janeiro de 2010, modificando, há um ano, as relações entre inquilino e proprietário.
Entre as principais mudanças promovidas pela lei constam a maior agilidade na tramitação de ações de despejo por falta de pagamento e a possibilidade de o fiador romper vínculo com o locatário antes do fim do contrato, o que não era possível pela lei anterior.
Graças às alterações, de lá para cá, o mercado comemora a maior agilidade nos processos judiciais e a redução da inadimplência – de janeiro a novembro do ano passado, foram ajuizadas 15.576 ações por falta de pagamento do aluguel no Fórum da cidade de São Paulo, 16,8% menos que os 18.736 processos de idêntico período de 2009.
“Os processos judiciais estão mais rápidos graças à supressão de movimentos burocrático-forenses e à possibilidade de citação do fiador, já ao se propor a ação de despejo por falta de pagamento. Foram eliminados, na cobrança do débito, anos de trâmites judiciais“, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.
Para Bushatsky, como os contratantes terão certeza de um despejo rápido, as garantias locatícias – onerosas ou difíceis de serem obtidas pelos locatários – já não serão tão necessárias. “Atualmente, a maciça maioria dos locatários paga em dia, mas é obrigada a apresentar garantias para cobertura de eventos que dizem respeito exclusivamente aos inadimplentes”.
Algumas expectativas, por outro lado, não se confirmaram. Com a entrada da nova lei em vigor, o mercado esperava que o processo mais rápido de despejo por falta de pagamento diminuísse o receio dos proprietários de disponibilizarem seus imóveis para locação, o que possibilitaria uma redução de preços.
Apesar das modificações, a lei da oferta e da procura prevaleceu e em um ano os preços do aluguel só fizeram aumentar – entre dezembro de 2009 e novembro de 2010, os contratos de aluguel fechados na cidade de São Paulo subiram, em média, 12,88%, enquanto o IGP-M do período ficou em 10%. Em alguns bairros da cidade, como Perdizes, Pacaembu e Vila Nova Conceição, os preços chegaram a subir 118% apenas no mês de agosto.
“O que mais se observa agora, e em razão da retomada econômica, é a crescente demanda por unidades de aluguel, com dificuldades em encontrar o imóvel desejado. Tal processo gera desequilíbrios indesejados, que precisam ser tratados da forma mais adequada e eficaz, qual seja, a ampliação da oferta”, diz Francisco Virgílio Crestana, vice-presidente de Locação do Secovi-SP, que defende a desoneração de proprietários como forma de estimular a oferta.
As principais mudanças
Inadimplência e processo de despejo – caso o inquilino tenha dívida com o proprietário ou a imobiliária, bastará a expedição de um mandado de despejo para que o locatário seja obrigado a deixar o imóvel em até 30 dias após a sentença. Essa medida reduz para 4 a 6 meses o tempo médio para tirar o locatário, que antes era de 12 a 14 meses. Para suspender a ação de despejo, o inquilino precisa pagar o saldo devedor no prazo de 15 dias.
Fiador – os fiadores passam a ter a possibilidade de se exonerar da fiança antes da entrega das chaves pelo inquilino, e em alguns casos, antes mesmo do fim ou término do contrato, devendo apenas comunicar as partes com 120 dias de antecedência para que seja encontrado um substituto.
Locação comercial – reaver um imóvel comercial, depois de ação renovatória na Justiça, está mais rápido, no caso de aluguéis por períodos longos. Basta a decisão de um juiz de 1a. instância para que, em 30 dias, o locatário deixe o imóvel, caso perca a ação. O prazo anterior era de seis meses depois de decisão transitada em julgado, em última instância.
Multa Rescisória – as modificações na lei adequaram a cobrança de multa por rescisão de contrato ao novo Código Civil, que determina que a multa devida seja proporcional ao tempo restante de contrato. Isso significa que, se o inquilino decidir entregar o imóvel após 18 meses, em um contrato de locação de 30 meses com multa rescisória de 3 aluguéis, pagará apenas a multa proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato
(30 – 18 = 12 meses faltantes), ou seja, 1,2 aluguel.
Divórcio – após uma separação de casais, a lei assegura que o imóvel residencial possa ser usado por qualquer um dos dois, independentemente do nome que estiver no contrato.
Fonte: R7
