A sociedade sabe e reconhece a competência do Corretor de Imóveis como o único profissional verdadeiramente conhecedor do mercado, capaz de definir o real valor mercadológico de um imóvel, com clareza e objetividade técnica. Corretores Avaliadores são técnicos. Passam, por curso específico de Avaliação Imobiliária homologado pelo Sistema Cofeci-Creci, além do Curso de Técnico em Transações Imobiliárias ou Superior de Gestão Imobiliária. Portanto, são profissionais altamente preparados para o desempenho desta e de outras demandas.
Avaliação de Imóveis é competência do Corretor de Imóveis
Confira os corretores avaliadores inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores do Cofeci (CNAI)!
Acesse: www.cofeci.gov.br/avaliadores-imoveis
Abaixo, confira o artigo feito pelo presidente do CRECI-ES Aurélio Cápua Dallapícula.
Competência Legal para Avaliações Imobiliárias
DO CORRETOR DE IMÓVEIS E IMOBILIÁRIAS
Em análise detida à legislação vigente, a competência legal para a realização de Avaliações Imobiliárias para aferição do valor de mercado de imóveis, é exclusiva dos Corretores de Imóveis e Imobiliárias nos termos da Lei Federal n. 6.530/78, que em seu art. 3º e § único prevê:
“Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
No Decreto 81871/78, nos arts. 2º, 3º e § único, dispõem:
“Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.
Art 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Jurisdição.
Parágrafo único. O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição.
Em síntese, o Corretor de Imóveis tem por atividade profissional estar diariamente tratando sobre comercialização imobiliária, por isso, está intimamente inteirado sobre valores de mercado dos imóveis.
As avaliações imobiliárias para aferição do valor de mercado, são por essência subjetivas, no entanto, revestidas de estudos e tratamento estatístico com aplicação das normas técnicas da ABNT, o que não tira dos Laudos de Avaliações Mercadológicas o seu caráter opinativo para embasar decisões judiciais, alienações e aquisições de bens, locações, podendo diferir das condições finais da transação em função de influências extras e peculiaridades como o desejo entre Vendedor e Comprador, decisão judicial, etc.
Para melhor especificar o exercício de tal atividade com maior preparo e aperfeiçoamento, foram publicadas normas, sendo a última vigente a Resolução-COFECI n. 1.066-2007, que atualizou a de n. 957-06 sobre avaliações imobiliárias, que traz em sua essência parâmetros, seguranças por certificações e o importante CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
O reconhecimento dessa importante função profissional, na atualidade vem de vários e importantes órgãos, poderes públicos constituídos, até os próprios Conselhos de Profissões que se utilizam dos profissionais corretores de imóveis para a realização de suas avaliações imobiliárias.
A RFB – Receita Federal do Brasil por meio da recente IN n. 2.091-2022 de 22-06-22, em seu art. 5º , § 2.º, assim estabelece:
Art. 5º É de iniciativa exclusiva do sujeito passivo interessado requerer, em intervalos não inferiores a 1 (um) ano, a avaliação dos bens e direitos por perito indicado pelo órgão de registro público………….
§ 2º Para fins do disposto no caput, o interessado deverá apresentar à RFB petição fundamentada, acompanhada dos seguintes documentos:
I – …………………………….
II – laudo de avaliação ou parecer técnico de avaliação mercadológica;
III – ………………………………………………
IV – comprovação de que o perito seja:
a) ……………………………………………………………
b) no caso de parecer técnico de avaliação mercadológica, corretor de imóveis inscrito nos Conselhos Regional (Creci) e Federal (Cofeci) dos Corretores de Imóveis e no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), nos termos da Resolução Cofeci nº 1.066, de 29 de novembro de 2007, se bens imóveis.
§ 3º No caso previsto no inciso IV do § 2º, a elaboração do laudo ou parecer deverá ser realizada com observância dos critérios estabelecidos pela norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) em vigor, o que será declarado pelo perito.
Também a SPU – Secretaria de Patrimônio da União, há muito tempo aplica como certo a utilização do profissional corretor de imóveis para as referidas avaliações imobiliárias, assim como descreve em sua “vigente” Portaria n. 128 de 30 de maio do ano de 2016, veja a seguir:
Art. 1º Os pedidos de revisão das taxas de ocupação e foros relativos ao exercício de 2016 serão requeridos no âmbito das Superintendências, acompanhados de documentação que possa estimar o valor do imóvel em análise, excluídas as benfeitorias, tais como:
I – …………..
II – ………………
III – opinião de valor documentada por corretor de imóveis registrado no CRECI;
Nessa toada, para pontuar e sacramentar todo esse posicionamento, o STJ – Superior Tribunal de Justiça pelo RESP 0010520.92.2007.4.01. 3400 e a corte constitucional máxima do país, o STF – Supremo Tribunal Federal AgRext 708.474, já decidiram sobre a inequívoca competência dos Corretores de Imóveis para a realização das avaliações imobiliárias, tudo como consta no E-biok bem elaborado pelo COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
DOS ENGENHEIROS
Em vertente inversa, sem qualquer suporte legal, os engenheiros vieram se arvorando em serem especialistas nas avaliações imobiliárias para aferição de valor de mercado de imóvel.
É que, a Lei que institui a profissão dos engenheiros não traz em suas atividades qualquer resquício de ligação ou autorização para que os Engenheiros e Arquitetos possam realizar avaliações imobiliárias, por óbvio, visto que os primeiros são preparados para análises estruturais e de edificações, já os Arquitetos mais relacionados aos acabamentos e detalhes do tipo.
Estamos aqui dizendo de algo básico, das essências das profissões e suas áreas de competência, pois não se admite um fisioterapeuta ter preparo para a realização de uma cirurgia a que um médico estudou e se preparou anos para a realização, por exemplo. Aqui atentamos para o estrito cumprimento do princípio da legalidade e higidez constitucional.
Bem à propósito, na formação de tais profissionais engenheiros e arquitetos não há em sua grade curricular o ensino da matéria de avaliação imobiliária para aferição de valor de mercado de imóvel, o que se encontra é apenas na Lei a referência à Avaliação, no entanto, quanto às edificações e não aos valores de comercialização imobiliária.
Vejamos o texto da Lei Federal n. 5.194-66, que regula sobre as atribuições da profissão dos Engenheiros e Arquitetos, no artigo adiante transcrito:
Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:
a) …….
b) ……………….
c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;
Para regulamentar tal alínea e outras disposições, foi criada a Resolução-CONFEA n. 218 de 29-06-1973, que assim dispõe:
“Art. 1º – Para efeito de fiscalização do exercício profissional correspondente às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia em nível superior e em nível médio, ficam designadas as seguintes atividades:
Atividade 01 – ……
Atividade 02 – …………..
Atividade 03 – ……..………….
Atividade 04 – …………………….
Atividade 05 – …………………………….
Atividade 06 – Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico;
………………………………………………….
Art. 2º – Compete ao ARQUITETO OU ENGENHEIRO ARQUITETO:
I – o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1º desta Resolução, referentes a edificações, conjuntos arquitetônicos e monumentos, arquitetura paisagística e de interiores; planejamento físico, local, urbano e regional; seus serviços afins e correlatos.
Apesar de todo o exposto, muitos engenheiros e arquitetos insistem em se intitular avaliadores imobiliários para aferições de valores de mercado, incorrendo assim em usurpação de suas funções, ultrapassando os limites legais de suas atividades profissionais.
Entendemos que isso ainda ocorre somente por um motivo: vários órgãos que utilizam dos serviços de forma equivocada, tem em seu quadro funcional um engenheiro ou arquiteto responsável, no entanto, nunca tiveram um corretor de imóveis como empregado efetivo.
Disso decorre a publicação de portarias, editais ilegais e com reserva de mercado aos profissionais que não estão preparados e legalmente habilitados para a promoção de avaliações imobiliárias de valores de mercado.
Tanto é assim que o método mais utilizado e confiável em tais avaliações imobiliárias é o método comparativo de dados de mercado, que fundamentam os Laudos de Avaliações e esses valores são colhidos dos corretores de imóveis e tratados de forma estatística e dentro das regras da ABNT, assim como feito pelos corretores de imóveis com registro no mencionado CNAI.
As razões aqui apresentadas são tão técnicas que justificam aos legisladores terem o cuidado de não discriminarem os corretores de imóveis com exclusão, pelo contrário na Lei Federal n. 14.011-20, prevê a figura da avaliação, sem contudo, destinar ou direcionar tais avaliações para outros profissionais que não sejam os corretores de imóveis, basta que se verifiquem os seguintes artigos que alteraram a Lei n. 9.636-98:
Art. 3º A Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998 , passa a vigorar com as seguintes alterações:
……………
“Art. 4º Os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e a iniciativa privada, a critério da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, observadas as instruções que regulamentam a matéria, poderão firmar, mediante convênios ou contratos com essa Secretaria, compromisso para executar ações de demarcação, de cadastramento, de avaliação, de venda e de fiscalização de áreas do patrimônio da União, assim como para o planejamento, a execução e a aprovação dos parcelamentos urbanos e rurais.
…………………………
“Art. 11-C. As avaliações para fins de alienação onerosa dos domínios pleno, útil ou direto de imóveis da União, permitida a contratação da Caixa Econômica Federal ou de empresas públicas, órgãos ou entidades da administração pública direta ou indireta da União, do Distrito Federal, dos Estados ou dos Municípios cuja atividade-fim seja o desenvolvimento urbano ou imobiliário, com dispensa de licitação, ou de empresa privada, por meio de licitação, serão realizadas:
………………………………..
§ 5º A avaliação de que trata o § 4º deste artigo será baseada em métodos estatísticos lastreados em pesquisa mercadológica e em níveis de precisão …………
………………………………………
“Art. 11-D. Ato do Secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União estabelecerá critérios técnicos e impessoais para habilitação de profissionais com vistas à execução de medidas necessárias ao processo de alienação dos bens imóveis da União.
Com essas considerações esperamos que os profissionais estejam bem conscientes e firmes para exigir em qualquer âmbito adequação dos procedimentos com a inclusão do corretor de imóveis e imobiliárias como profissionais diretamente preparados para a promoção de avaliações imobiliárias.
Aurélio Capua Dallapicula
Presidente do CRECI-ES
CF 3045 – COFECI
