A lavagem de dinheiro (ou de capitais) ocorre quando alguém obtém uma quantia de dinheiro gerada por um crime ou contravenção penal (denominado pela lei infração penal antecedente), como, por exemplo, com a prática de corrupção, roubo, tráfico de drogas, sonegação fiscal. De posse desse dinheiro “sujo”, o indivíduo procura disfarçar sua origem criminosa mediante uma série de transações comerciais (por exemplo, aquisição de bens móveis ou imóveis) ou financeiras (por exemplo, remessa de valores para o exterior) para, posteriormente, reinserir esses valores na economia como se fossem de origem lícita, ou seja, como se fossem “limpos”.

As políticas de prevenção à lavagem são essenciais para tentar impedir que o dinheiro oriundo de atividades ilícitas seja desfrutado pelos criminosos, desestimulando, assim, a própria prática das infrações penais. Uma das formas de prevenir e identificar tais práticas é por meio da obtenção de informações que certos setores comerciais e atividades profissionais têm no dia-a-dia de seus negócios. Por isso, em todo o mundo, vários desses setores e atividades são convocados a colaborar com as autoridades públicas fornecendo informações sobre transações de seus clientes, também chamados de pessoas obrigadas, como, por exemplo, os bancos, as administradoras de cartões de crédito, as seguradoras, as galerias de artes, os auditores, os contadores, os joalheiros, e também os agentes imobiliários.

Operações de lavagem no mercado de imóveis são muito frequentes em virtude dos altos valores envolvidos, da liberdade quanto à fixação do preço na negociação dos imóveis e da possibilidade de estruturação de operações complexas. É por isso que foram incluídas pela Lei nº 9.613/98 como setor comercial obrigado a cumprir normas que visam prevenir a lavagem nesse ramo de atividade econômica.

Assim, as pessoas (físicas ou jurídicas) que “exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória” devem observar as normas da Resolução COFECI nº 1336, de 2014, em todas as operações e negócios que realizarem, e também quando negociarem a compra ou venda de bens móveis ou imóveis que integrem o seu próprio ativo.

Por sua vez, o Cons elho de Controle de Atividades Financeiras – COAF é um órgão de “inteligência financeira”, responsável no Brasil, por receber e cruzar as informações sobre pessoas e operações, a fim de identificar possíveis operações de lavagem, traçar o caminho percorrido pelo dinheiro “sujo”, e auxiliar na investigação das práticas criminosas.

O COAF não tem funções de investigação, como a Polícia ou o Ministério Público. Ele é uma central de informações e de análise de transações. A partir da base de dados formada pelas comunicações enviadas pelas pessoas obrigadas, o COAF pode detectar transações com fortes indícios de prática de lavagem de dinheiro e, então, enviar ao Ministério Público ou à Polícia Federal as informações que tem (o chamado Relatório de Inteligência Financeira – RIF) para que tais órgãos investiguem a eventual prática de crime. Todas as informações enviadas ao COAF ou pelo COAF aos órgãos de investigação estão cobertas por sigilo, garantindo-se o direito de privacidade das pessoas envolvidas.

As pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória, devem cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado no Sistema COFECI/CRECI.

A Seção III da Resolução COFECI nº 1336/2014 trata da política de prevenção que deve ser adotada pelos agentes imobiliários. Ela traz as obrigações referentes ao treinamento de empregados e à elaboração de política interna de prevenção, monitoramento e comunicação de operações suspeitas de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo.

As políticas de prevenção devem conter, no mínimo, os seguintes itens:

Em se tratando de pessoas jurídicas com 10 (dez) ou mais empregados, ou com faturamento anual igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), ou que realizem 05 (cinco) ou mais transações imobiliárias por mês, a política de prevenção deverá ser formalizada expressamente, ou seja, por escrito, e ser aprovada pelo/s administrador/es, e deve também abranger procedimentos para:

Por usualmente realizarem operações que envolvem valores significativos, os agentes imobiliários devem observar o princípio do “conheça seu cliente”. Para isso, nas operações de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), os agentes imobiliários devem manter em seus arquivos o cadastro atualizado de seus clientes e também de terceiros intervenientes (compradores, vendedores, seus cônjuges ou companheiros, procuradores, representantes legais, corretores, advogados etc.).

Esse cadastro deve conter:

Quanto à identificação do beneficiário final nos clientes pessoas jurídicas, (a) se for empresa de capital aberto, o cadastro deve conter as informações de todos aqueles com poder de representação, bem como os seus controladores e administradores; (ii) se a pessoa jurídica tiver outra forma, o cadastro deve abranger informações sobre os seus representantes, assim como a cadeia de participação societária até chegar ao beneficiário final, que deverá ser cadastrado com todas as informações acima indicadas para a pessoa física.

Os agentes imobiliários devem manter, também, um registro, em arquivo próprio, de toda transação imobiliária de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais).

O registro deverá conter:

Em caso de pagamento por meio de cheque ou transferência bancária, o agente imobiliário deve registrar os bancos envolvidos, os números das agências e as contas bancárias assim como o(s) número(s) do(s) cheque(s).

Quem são as pessoas envolvidas em atos terroristas?

São aquelas envolvidas com membros da organização criminosa ALQAEDA, membros do TALIBÃ, e outras pessoas, grupos, empresas ou entidades, conforme lista disponibilizada no site:

Pessoas envolvidas com o antigo Governo do Iraque ou de seus entes estatais, empresas ou agências fora do Iraque, bem como fundos ou outros ativos financeiros ou econômicos ou recursos econômicos que tenham sido retirados do Iraque por Saddan Houssein ou por outros altos funcionários do regime e pelos membros mais próximos de suas famílias, incluindo entidades de propriedade, controladas direta ou indiretamente, por eles ou por pessoas que atuem em seu favor ou sob sua direção, conforme lista disponibilizada no site:

Pessoas que cometeram ou tenham o objetivo de cometer atos de terrorismo, ou deles participem ou facilitem seu cometimento, assim como as entidades que pertençam ou sejam controladas, direta ou indiretamente por essas pessoas ou por terceiros atuando sobre o seu comando.

Quem são as pessoas politicamente expostas (PEPs)?

São as pessoas brasileiras ou estrangeiras que ocupem ou tenham ocupado cargos, empregos ou funções públicas relevantes no Brasil ou no exterior, nos últimos 5 (cinco) anos, assim como seus representantes, familiares e estreitos colaboradores.

São considerados familiares: pai/mãe, filho/filha, cônjuge, companheiro, companheira, enteado e enteada.

Devem ser consideradas pessoas politicamente expostas no Brasil:

Quando o cliente for estrangeiro, devem ser tomadas medidas para apurar sua condição de pessoa politicamente exposta. Essa apuração deve ser feita solicitando-se do cliente uma declaração expressa sobre sua classificação, a partir de informações publicamente disponíveis, ou mesmo bases de dados eletrônicos sobre pessoas politicamente expostas, ou, então, seguindo-se o conceito do GAFI, segundo o qual uma “pessoa politicamente exposta” é “aquela que exerce ou exerceu importantes funções públicas em um país estrangeiro, tais como, chefes de estado e de governo, políticos de alto nível, altos servidores dos poderes públicos, magistrados ou militares de alto nível, dirigentes de empresas públicas ou dirigentes de partidos políticos”.

O estabelecimento de relação comercial com uma PEP ou o prosseguimento de relação comercial com uma pessoa que se transformou em PEP — porque assumiu, por exemplo, um cargo público dentre os acima identificados – deve ser autorizado previamente pela pessoa da empresa que seja responsável pelo cumprimento das normas de prevenção à lavagem. As relações comerciais com PEPs devem ser continuamente monitoradas com especial atenção.

Todos os cadastros e registros, bem como as correspondências relativas às propostas de operações e operações, deverão ser conservados por, no mínimo, 5 (cinco) anos, contados a partir do encerramento da relação comercial.

As propostas de operações a seguir indicadas devem ser comunicadas, por meio eletrônico, ao COAF, no endereço www.coaf.fazenda.gov.br. O prazo para tais comunicações é de 24 horas. Esse prazo é contado da data da transação/operação ou proposta de transação/operação no caso de Operações de Comunicação Automática (COA); e a partir do momento em que se concluiu que a operação é suspeita, no caso de Comunicação de Operações Suspeitas (COS). O agente imobiliário está proibido por lei de avisar seu cliente sobre a comunicação de operação, seja ela automática ou suspeita.

Deverão ser comunicadas automaticamente ao COAF as seguintes operações ou propostas de operações:

Conforme o artigo 9º da Resolução, a proposta e/ou a realização de transações imobiliárias nas situações listadas a seguir, podem configurar sérios indícios da ocorrência dos crimes previstos na Lei nº 9.613, de 1998, ou com eles se relacionarem, devendo ser analisadas com especial atenção pelos agentes imobiliários e, se consideradas suspeitas, comunicadas ao COAF:

O agente imobiliário, diante de uma proposta ou transação com essas características, deve ter especial 25 atenção, isto é, deve adotar medidas extras para buscar informações sobre as características dessa operação a fim de averiguar, dentro de suas possibilidades, se a operação busca a ocultação, dissimulação ou conversão de valores provenientes da prática de infrações penais. Se concluir que a operação é suspeita de lavagem ou mesmo se encontrar dificuldades na obtenção de informações para melhor entender a operação, deve comunicá-la ao COAF como operação suspeita. Todo esse procedimento de averiguação deve ser registrado por escrito e mantido com o agente imobiliário.

Todas as comunicações (automáticas ou suspeitas) feitas ao COAF são confidenciais, de forma que todos os agentes imobiliários estão protegidos, independente de eventuais desdobramentos, sendo que as comunicações feitas de boa fé não acarretarão quaisquer responsabilidades.

O setor imobiliário é um dos alvos para a lavagem de dinheiro decorrentes do tráfico de drogas. Um Estado brasileiro, por exemplo, chegou a apurar que 90% do lucro do tráfico é “lavado” em operações envolvendo compra e venda de imóveis. Na maioria das situações, os imóveis são colocados em nome de parentes, para disfarçar a ilicitude da operação. Por isso, um dos indicadores de suspeita da Resolução são justamente operações realizadas por terceiros.

Em caso de grande repercussão, envolvendo corrupção de fiscais, também houve lavagem do dinheiro obtido ilicitamente por meio de operações no setor imobiliário. Investigações do Ministério Público Estadual levaram a operações suspeitas de lavagem envolvendo os acusados de corrupção e empresas imobiliárias.

Uma das formas de lavagem de dinheiro no setor imobiliário é a compra de imóveis com recursos de origem ilícita, por valores oficialmente menores que os valores efetivamente pagos. A diferença entre o valor da transação e o valor declarado oficialmente é paga com dinheiro em espécie e, em seguida, o imóvel é vendido pelo valor de mercado. O lucro aparentemente gerado é utilizado para justificar a origem do dinheiro.

Outros sinais de operações suspeitas são: (I) transações imobiliárias ou propostas que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime.; (II) transação imobiliária incompatível com o patrimônio, a atividade principal desenvolvida ou a capacidade financeira presumida das partes.; (III) recebimento de recursos com imediata compra de instrumentos para a realização de pagamentos ou de transferências a terceiros, sem justificativa; e (IV) movimentação de recursos incompatível com o patrimônio, a atividade econômica e a capacidade financeira

Se, durante o ano civil, nenhuma operação ou proposta de operação suspeita ou de comunicação obrigatória ao COAF for realizada, deve-se declarar tal fato ao COFECI/CRECI, até o dia 31 de janeiro do ano seguinte. A declaração de inocorrência (https://intranet.cofeci.gov.br/declaracaodeinocorrencia/) serve para o controle de eventual responsabilidade do agente imobiliário na não comunicação de operação/ transação automática ou suspeita, isso porque outros setores comerciais, como os bancos, por exemplo, também informam ao COAF operações dos próprios agentes imobiliários (como operações bancárias acima de determinados valores etc.).

A partir do confronto entre as comunicações de outros setores e a declaração negativa, o COFECI/CRECI pode apurar e responsabilizar o agente imobiliário que deixe de cumprir com suas obrigações.

A utilização de informações existentes em bancos de dados de entidades públicas ou privadas não substitui nem supre as exigências previstas neste Guia quanto ao cadastro de clientes. Seu uso será admitido apenas de forma complementar, para a confirmação de dados e informações previamente coletadas.

COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis SDS – Edíficio Boullevard Center, 44 Bloco A salas 201/210 CEP: 70.391-900 – Brasília – DF Telefone: (61) 3321-2828, 3321-0765, FAX: (61) 3321-0765

CRECI/SP – Conselho Regional de Corretor de Imóveis Rua Pamplona, nº 1.200, Jardim Paulista CEP: 01405-001 – São Paulo/SP Telefone: (11) 3886-4900 – FAX: (11) 3887-3152