Estadão
Não estou comprando, mas, sim, construindo uma casa na praia. Pergunto: para fins de cálculo do lucro imobiliário, construir uma residência se equipara à situação de comprar um imóvel novo? Quando devo fazer o cálculo, já que a construção se arrasta por um ano?
A Receita Federal não concede isenção de apuração de lucro imobiliário quando o valor oriundo da alienação de imóvel é utilizado na construção de outro imóvel. A isenção de imposto sobre lucro imobiliário acontece em alguns casos, mas, em relação à questão colocada, a isenção tributária se dá quando existir aplicação total do produto da venda de um imóvel residencial na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 dias após a venda. No entanto, essa isenção não é permitida no caso de quem deseja fazer a construção do próprio imóvel nem para compra de terreno ou imóvel comercial. Inclusive porque, para a isenção ser aceita pelo Fisco, o contrato de compra precisa estar registrado devidamente no momento da realização do negócio. Na hipótese de venda de imóvel e compra de outro com a utilização de todo o valor obtido em até 180 dias da data da venda, a isenção existe. Deverão ser relatados na declaração de Ajuste Anual a venda, a compra e o valor isento do lucro realizado.
Reforma em prédio de condomínio (por exemplo, salão de festas, piso externo, pintura, etc) pode ser declarada como benfeitoria e acrescida ao valor do imóvel?
As benfeitorias do edifício não são acrescidas ao valor do imóvel para fins de declaração do Imposto de Renda. Mas a dúvida do leitor é pertinente e justa. Afinal de contas, o valor de venda de um apartamento, sem dúvida, é alterado pelas melhorias ocorridas no edifício. A Receita Federal, contudo, somente reconhece como benfeitorias as reformas realizadas na própria unidade. Trata-se de situação semelhante à que ocorre em relação ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Caso seja construída uma piscina nova no condomínio, isso não altera o seu IPTU. Mas, se houver troca de piso que altere o padrão do apartamento, aí, sim, poderá haver alteração do tributo municipal por causa da elevação do padrão do imóvel. Mesmo entendendo que as benfeitorias realizadas no condomínio possam elevar o valor de mercado, isso não importa para o Imposto de Renda. Não existe qualquer previsão legal para a atualização do custo de aquisição de imóveis a preço de mercado. A construção, a ampliação ou a reforma altera o custo de aquisição do próprio imóvel. Isso, no entanto, precisa ser comprovado com notas fiscais e demais comprovantes, além de ter de ser declarado na declaração de ajuste anual. A documentação deverá ser mantida em poder do contribuinte pelo prazo de pelo menos cinco anos após a data de venda do imóvel.
Em recente comentário, foi dito que há ganho de capital na alienação de imóvel adquirido por herança. Há uma decisão da Justiça que afirma que o tributo é indevido. Essa decisão não vale mais? Ou cada caso precisa ser levado aos tribunais para julgamento isolado?
Há muitos exemplos de casos como esse narrado em sites jurídicos. E as sentenças transitadas em julgado sem dúvida têm validade, mas somente para esses casos. No direito praticado no Brasil, o direito romano, uma sentença dada num certo caso não necessariamente cria a consequência de que todos os casos semelhantes serão julgados da mesma maneira e terão a mesma sentença. Inclusive, se consultarmos diversos sites, podem ser encontradas sentenças diversas sobre o mesmo tema. Particularmente sobre a questão trazida na pergunta, pode ser encontrada uma série de transcrições de sentenças dando conta de que o tributo é devido. Em consulta ao manual da Receita Federal, pode ser encontrado o tratamento tributário no caso de venda de imóvel cuja propriedade se deu por herança. A apuração de ganho real deve ocorrer em caso de venda do imóvel nessas condições. Eu não posso dar orientação jurídica, mas acredito que, quando o interessado se sentir prejudicado pelo procedimento do Fisco, o aconselhamento de um advogado é importante. Infelizmente, no nosso país tudo acaba nos tribunais. Até briga de vizinhos vai parar no Supremo Tribunal Federal.
