Em primeiro lugar: o que é amortização? Nada mais é que a redução do valor total da dívida, ou seja, ao pagar cada parcela, o saldo devedor está sendo amortizado. Porém, como a prestação do imóvel inclui também a cobrança de juros, as parcelas são cobradas com valores maiores que o da amortização.
A evolução do financiamento ocorre de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo cliente, o que define a forma de cálculo da prestação. Tomando como exemplo a Caixa Econômica Federal, os seguintes sistemas estão disponíveis:
- Sistema de Amortização Constante, o SAC: neste modelo, o valor da parcela do encargo mensal para a amortização é constante e a parcela de juros é decrescente. Assim, ao longo do tempo, o valor total mensal da parcela do imóvel diminui.
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Tabela Price: nesta modalidade, o valor do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente, enquanto os juros são decrescentes, o que deixa o encargo total mensal constante durante o prazo contratado.
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Sistema de Amortização Misto, o SAM: como o próprio nome diz, ele baseia-se nos dois sistemas de amortização anteriores.
E se o comprador tiver economias guardadas e quiser acelerar a amortização da dívida, é possível? Sim! Essa operação pode ser feita a qualquer momento, quantas vezes o devedor desejar, independentemente do valor a ser utilizado. A única exigência feita pela Caixa Econômica é de que o contrato não tenha encargos em atraso ou diferenças de prestações devedoras sem pagamento. E essa amortização poderá ser feita em duas modalidades distintas: para a redução do valor mensal ou para a redução do prazo de financiamento.
Mais um detalhe é que ela poderá ser feita com recursos próprios em moeda corrente nacional, sendo também permitida a utilização dos recursos da conta vinculada ao FGTS – mas apenas para os contratos firmados no Sistema Financeiro de Habilitação, desde que as condições e pré-requisitos sejam atendidos. Para que o cálculo possa ser feito, o saldo devedor é atualizado pró-rata até o dia da amortização, e é deduzido do valor da amortização efetiva. Juros diários só serão cobrados quando a amortização extraordinária não ocorrer no dia do vencimento do encargo mensal.
Ainda segundo a Caixa Econômica, as regras são as mesmas, independentemente do sistema de amortização escolhido entre os três disponíveis, e ela é vantajosa para o cliente toda vez que a taxa de juros paga no financiamento for superior à remuneração recebida em seus recursos próprios, e desde que esses recursos não possam ser utilizados em outra aplicação mais rentável.
