Monitor Mercantil
O mercado de imóveis usados da cidade de São Paulo teve queda em setembro, com diminuição de 41,98% no número de casas e apartamentos vendidos em comparação com agosto. Foi o pior desempenho registrado este ano pela pesquisa feita mensalmente pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Mesmo com esse resultado, as vendas de usados acumulam saldo positivo de 11,49% no período janeiro-setembro.
É o inverso do que ocorre no mercado de locação residencial, que apresenta saldo negativo acumulado no ano de 5,25%. Já são sete meses em que o número de novas locações contratadas é sempre menor que o do mês anterior. As exceções são fevereiro (+ 26,59%) e março (+ 4,45%). Em setembro, a queda nas contratações foi de 1 2,06% em relação a agosto.
– As vendas, embora oscilem de um mês para outro, têm encontrado sustentação nos financiamentos bancários, mas a locação, como não pode ser “financiada” a longo prazo, sente mais diretamente os efeitos do estreitamento da renda das famílias – avalia José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
Esse aperto na renda familiar foi expresso, por exemplo, em pesquisa da Federação do Comércio do Estado de São Paulo (Fecomércio-SP) – 52,6% das famílias paulistanas estavam endividas em setembro.
– As famílias têm sentido o peso do aluguel em seus orçamentos – argumenta Viana Neto, acrescentando que “não se pode dizer que o custo mensal de locação de uma casa ou apartamentos seja barato e plenamente acessível a todos os extratos de renda”.
Exemplos de valores captados pela pesquisa em setembro dão mostra desse peso – um apartamento de três dormitórios na Zona B é alugado por R$ 2.566,67 e um apartamento simples de um único dormitório sai por R$ 1.027,78 na Zona D.
A Zona B reúne bairros como Aclimação, Brooklin, e Cerqueira César, entre outros; estão agrupados na Zona D bairros como Casa Verde, Cidade Ademar, Itaberaba e Jaçanã.
– Esse aluguel médio de R$ 1.027,78 é mais que o teto de R$ 1.019 per capita definido pelo governo para classificar as famílias de classe média alta – compara o presidente do Creci-SP.
A Secretaria de Assuntos Estratégicos do Governo Federal definiu em 2012 como critérios para identificação da classe média brasileira o grupo composto por famílias com renda per capita entre R$ 291 e R$ 1.019, universo que representa 54% da população.
– Em uma família de três pessoas que ganhem esse teto da classe média oficial, uma delas trabalhará apenas para pagar o aluguel. Se é assim difícil para essa classe média alta pagar um aluguel, não é preciso muito esforço para imaginar as agruras que enfrentam famílias que estão na base da pirâmide social – pondera o presidente do Creci paulista.
Ele defende, como recurso de ação governamental imediata, a inclusão de imóveis usados no programa Minha Casa, Minha Vida.
– Há milhares deles, já estão prontos para uso, inclusive em comunidades extremamente pobres, e a entrada deles no mercado com financiamento subsidiado vai tirar pressão tanto do aluguel quanto do preço das novas unidades por oferecer opção de oferta habitacional que hoje não existe – enfatiza Viana Neto.
As 426 imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP venderam em setembro 41,98% menos que em agosto, o que fez o índice de vendas da capital baixar de 0,4733 para 0,2746.
A maioria das vendas – 58,18% do total – foi feita com financiamento bancário. As vendas à vista somaram 38,46% e as vendas a prazo bancadas pelos proprietários, 3,42%.
Os imóveis usados mais vendidos em setembro na capital paulista foram os de valor médio superior a R$ 200 mil, com 83,76% de participação no total negociado pelas imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP. Na distribuição das vendas por faixa de valor, a maior concentração, com 30,56% do total vendido, foi na faixa de R$ 4 mil,01 a R$ 5 mil o metro quadrado.
Em setembro, os preços do metro quadrado dos imóveis vendidos pelas imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP aumentaram 2,47% em média em relação a agosto.
Os proprietários concederam em setembro descontos que variaram de 3% nas Zonas A e E a 7,75% na Zona B sobre os preços que pediam inicialmente, segundo as imobiliárias consultadas. A Zona D foi a região que concentrou a maioria das vendas (51,29%), seguida pela Zona C (17,12%), Zona B (15,37%), Zona E (9,36%) e Zona A (6,85%).
A exemplo de agosto, também em setembro foi no segmento de casas que a pesquisa Creci-SP encontro u as maiores variações de preços de um mês para outro. Aumentou 28,46% o preço das residências de padrão simples com mais de 15 anos de construção localizadas em bairros da Zona D. O metro quadrado custava em média R$ 2.352,94 em agosto e em setembro chegou a R$ 3.022,52 – alta de 28,46%.
Os imóveis que ficaram mais baratos em setembro foram as casas de padrão médio e situadas na Zona E. O preço médio do metro quadrado baixou 14,81% – custava R$ 1.448,89 em agosto e passou a R$ 1.234,38 em setembro.
A locação de imóveis residenciais teve em setembro a sétima queda seguida na cidade de São Paulo, com redução de 12,06% no número de contratos assinados. Os valores médios dos aluguéis caíram 3,18% em relação a agosto.
Os imóveis mais alugados na capital em setembro foram os de aluguel médio de até R$ 1.200, somando 53,86% do total de novas locações. O aluguel que mais subiu foi o de apartamentos de um dormitório em bairros da Zona E – aumentou 11,45% ao passar de R$ 666,67 em agosto para R$ 743 em setembro.
O aluguel que mais baixou, segundo a pesquisa Creci-SP, foi o de casas de três dormitórios em bairros da Zona E. O aluguel médio baixou 23,44%, de R$ 1.554,35 em agosto para R$ 1.190 em setembro. A Zona D, que agrupa bairros como Freguesia do Ó, Glicério, Imirim e Itaberaba, foi onde mais se alugaram imóveis em setembro – 36,16% das novas locações – seguida pela Zona C (27,181%), Zona B (15,55%), Zona A (10,87%) e Zona E (10,24%).
Os proprietários deram descontos sobre os valores inicialmente pedidos que variaram de 7,92% (Zona B) a 32,25% (Zona C) e a maioria deles (39,82% do total) optou pelo fiador como garantidor da locação (ver quadros abaixo).
A inadimplência dos inquilinos com contratos em vigor nas 426 imobiliárias pesquisadas baixou 15,44% ao passar de 3,95% do total de contratos em agosto para 3,34% em setembro.
O número de ações judiciais propostas em Fóruns da capital em setembro aumentou 3,52% em relação a agosto – foram 4.376 ações em comparação com 4.227, segundo levantamento feito pelo Creci-SP. Houve aumento das ações renovatórias de aluguel ( + 50%, de 62 para 93) e das de rito sumário (+ 9,96%, de 2.711 para 2.981).
As ações por falta de pagamento baixaram 8,56% (de 1.226 para 1.121), a ações consignatórias de pagamento tiveram redução de 25%, de 12 para 9 e as ações ordinárias encolheram 20,37% (de 216 para 172).
